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近日多个媒体邀请笔者就09年楼市的走势做一个分析，笔者就将自己的判断与读者分享吧。0
07年房价暴涨的根源：
在中国，房地产行业是一个非常不成熟的行业，其发展历史不过20年，而全面放开则不到十年（事实上，中国房地产行业整体走向市场化应该是2000年国家房改开始全国推行之后），所以，中国房地产行业的市场化较改革开放整整晚了20多年时间，正因如此，在绝大部分城市，房地产的价值是一直被市场低估的，所以一旦全面市场化，必然会迎来价值的重新评估，房地产价值的回归其实就是房价飙升的核心原因——这同时导致压抑20年的市场需求在数年之间一下子爆发，从而造成巨大的、短期的供求矛盾；短期激化的供求矛盾在流动性过剩的刺激下，房价的暴涨是不可避免的。
而不成熟的中国股市，成为为房价暴涨推波助澜的帮凶。在07年3-9月，中国出现罕见的楼市股市同时狂飚的现象，与房价猛涨同时出现的是“地王”现象频出。一些地产上市公司开始陆续在全国范围圈地。重庆、成都、武汉、长沙、沈阳以及珠三角一些地区的二三线城市相继落入圈内。在上市公司强大资金支持下，全国各地不断有“地王”浮出水面。5月以来，万科、保利、金地、北辰、首创置业等上市地产公司，频繁穿梭于多个城市的土地出让现场，继而展开有声有色的“厮杀”。
相比非上市房地产企业，这些上市公司在土地储备上的投入几乎已经不再有任何的顾忌，多个地块相继出现“面粉比面包贵”的离奇现象。业界多半把这种不惜代价储备土地的行为归结于上市房地产企业对未来房地产市场的看好，殊不知，这背后有着更深层次的原因。
在上市公司攻城圈地的同时，相对应的是，这些上市房企所开发的楼盘也成为各个城市房价领涨的“带头大哥”。曾经信誓旦旦的说“超过25％利润的项目不做”的万科，在国内多个新开盘项目涨幅都位居同区域前列。以北京为例，2007年4月,万科东第销售均价为16500元/平方米,7月底,万科东第销售价格上涨至23000—24000元/平方米,高层部分户型售价达25000元/平方米,短短几个月就位居朝阳公园各在售楼盘房价之首。
关键在于，对那些动辄数十万平方米的大项目而言，上市公司只需要轻轻调整一下项目的价格表，体现在财务报表上的预期收入就将大幅增加。一个十万平方米的项目，价格每涨1000元，上市公司预期利润就将增加亿元，所以上市公司旗下项目的涨价，成了这些公司提高股价的最简单手段。
与不断炒高楼价和“跑马圈地”相呼应，上市房地产企业频繁增发，从证券市场超大规模圈钱融资。这种圈钱的行动，在07年8月达到高峰。8月22日，金地集团发布公告，除发行12亿元的公司债进行融资外，公司还将通过公开增发募集180亿元左右的资金。而一个多月前，这家公司刚刚定向增发1.73亿A股，募得近45亿元。
正如笔者07年呼吁政府调控楼市泡沫时所说：房价上涨——收益预期增加——股价上涨——融资大幅增加——疯狂储备土地——收益预期增加——股价上涨——再融资，至此，上市公司在这一轮楼市和股市中实现了双丰收，高价获取的土地直接在股市上实现了套现（而不再是通过未来露盘的销售），地产大鳄在不成熟的金融市场上实现数百亿甚至千亿资产的增值，土地储备只不过是为了股东权益的套现，至于未来，如果房价持续上涨自然皆大欢喜，如果房价下跌，风险早就转嫁股民，地产真相大白：房价上涨目的是为了推高股价，股市的融资成为圈地资本，圈地的目的还是为了推高股价，然后股东在高位套现，留下股市和房市一片狼藉。
客观的说，在07年经济形势下，如果不对楼市采取强有力的调控措施，中国爆发类似于美国次贷危机的可能性将无限增大。
笔者认为，将房地产等同于一种金融产品是一件极其可笑的事，坚持这种理论的人明显缺乏经济学常识。房地产作为最特殊的商品，住宅也好，商业用房也好，不管流通多少次，最终还是要有人用，如果无人使用，那其实就是一文不值，所以，房地产最终的价值还是以使用价值为衡量依据的——也就是说，房地产最终价值是以租赁收益为衡量标志，这也是国际上一直把租售比作为衡量房价是否过高最重要依据的原因。在目前北京上海等核心城市，大量商品房租售比已经远远超过1：300，而部分泡沫严重的城市如福州，一套售价200万的住宅，月租金却只有3000元左右，租售比甚至超过1：600，市场价格偏离真实价值简直是偏得离谱。
事实上，过快的房价上涨是对未来市场潜力的预支和透支。07年开始，中国绝大部分城市房价已经远远超过绝大部分普通消费者的实际购买力，支撑市场需求的主要是恐慌性购买和投资投机性购买需求，笔者在07年9月发表文章提出，对于一个健康的房地产市场，一定比例的投资会促使房地产行业的发展，但一旦投资的比例过高，将导致价格严重偏离实际价值，会严重扭曲真实的供求关系；由于投资和投机的资金具有非常大的弹性，就是说在价格上涨空间较大的时候，资金大规模进入市场，在价格下跌的时候大规模撤离，而房地产行业的流通周期非常漫长（从拿地到交房到交易至少数年时间），所以这种短期逐利的资金很可能在较短时间内刺激市场的繁荣，但在较长周期内给一个市场将造成巨大的伤害。这种严重扭曲市场真实供求关系的投机资金必须要挤出市场，否则从长远看将象过度服用兴奋剂一样造成难以弥补的伤害。
07年楼市从表面上看是房价上涨过快，实际上核心问题是投机成分过大。对于一个健康的房地产市场，一定比例的投资会促使房地产行业的发展，但一旦投资的比例过高，将导致价格严重偏离实际价值，会严重扭曲真实的供求关系；由于投资和投机的资金具有非常大的弹性，就是说在价格上涨空间较大的时候，资金大规模进入市场，在价格下跌的时候大规模撤离，而房地产行业的流通周期非常漫长（从拿地到交房到交易至少数年时间），所以这种短期逐利的资金很可能在较短时间内刺激市场的繁荣，但在较长周期内给一个市场将造成巨大的伤害。这种严重扭曲市场真实供求关系的投机资金必须要挤出市场，否则从长远看将象过度服用兴奋剂一样造成难以弥补的伤害。
中央政府正是预见到了楼市泡沫的后果，才果断采取各种措施调控楼市，其中，从金融入手成为最关键的措施。当时的金融新政除了抑制房价过快上涨和抑制投机需求之外，深层次的原因是防范金融风险。之前我们一直认为房地产不会造成中国的金融危机，但美国爆发的次级房贷危机却给了决策层一个当头棒喝。许多房地产大碗们在看待房地产未来趋势时候坚持房价不会下跌的理由无非两点：第一，中国土地希缺，而人口众多，需求旺势；第二，中国经济正快速发展。这两个理由都靠不住，当年的香港、日本，不是都处于经济发展的黄金周期么？相对中国大陆，香港和日本的土地更希缺、人口更密集，供求矛盾更突出，但过快的房价上涨一样导致地产泡沫的破灭。在此次美国次级房贷的危机中，中资银行遭受了巨大的损失（损失远大于公布数据），切肤之痛让这些金融机构开始意识到，金融风险不是教科书上的历史，也不是预言家的推理，而是现实中已经非常逼进、必须面对的问题。
从央行货币政策执行报告上看，07年一年的时间，金融机构的房贷和开发贷款余额增加了大约1万亿元，如果不是第四季度中央决定执行从紧的货币政策，07年新增的房贷或许将超过1.2万亿。银行资金过快的向一个行业集中，不但将导致结构性安全问题，还将严重影响其他行业的健康发展。需要特别注意的是，银行的风险同房价上涨的幅度是成正比的，房价上涨一倍，意味着以银行资本购买实物资产的代价翻了一倍，也就是说，房屋的增值，意味着银行金融资本的贬值。一旦房价下跌，房屋资产的水分被挤出，就将导致银行金融资本的大幅缩水，这才是地产金融危机的核心。
毫无疑问，从07年开始，大部分一线城市的房价已经严重超出实际价值和市场的承受能力，如果按照美国的信用审核体系，我认为中国一线城市申请按揭贷款的购房客户，至少有一半可以列入“次级信用者”，所以，我认为类似于美国次级房贷危机的金融风险在中国已经形成，这种风险在房价上涨，实物资产表面增值的时候是不会暴露的，一旦房价下跌，风险将集中爆发，很可能摧毁中国金融体系。所以，金融机构本次调整贷款政策、挤压楼市泡沫的举动，更重要是为了防范金融风险。
同样，由于大量土地囤积在流通环节，也客观上导致土地资产被严重高估。从笔者掌握数据，2001年初至今年07年底，开发商累计购置土地23亿平方米，实际仅开发完成13亿平方米，近10亿平方米的土地囤积在开发商的手中，足够供应全国市场5年的开发量。由于目前国内规模较大的土地持有商都是上市公司，为了抬高股价、大幅融资，上市房企非理智的屯地行为，无意中将土地价值高估的风险转嫁到证券市场。同时，通过开发贷款，土地风险又转嫁给银行。
因此，我认为，当时中国房地产的问题表面看是房价过快上涨造成购房难的社会矛盾，核心原因则是土地和房屋的实物资产过快上涨所带来的金融风险在悄悄逼近。这也是国家宏观调控政策的深层次原因。
房贷新政威力不但在于阻止投资者进一步进入市场、控制普通消费者不要超前消费住宅之外，还使得持有多套住宅的投资者看低楼市前景而抛售手中房屋。而土地新政的核心一方面是通过严查囤积土地、限期开发等政策，加大土地持有成本，迫使开发商加快开发进度；另外一方面则是加大土地供应量、减少单幅土地出让规模，实际上就是将有限的资源分散配置，应该说，将使得未来供给大幅加大。
08年政策为何转向？
笔者原先判断，年内针对楼市宏观调控的政策需要等待年底中央经济工作会议召开之后才能改变，政府的主基调，是维持现状，待楼市进一步调整。
然而，以雷曼兄弟倒闭为标志的美国金融危机全面爆发彻底改变了世界经济格局，从而也使得中国经济所面临的宏观形势发生了重大变化。
在雷曼兄弟倒闭的当天，为了应对美国已经出现的全面金融危机，央行突然宣布降低存款准备金率和利率，这一决定充分体现了中国政府在经济调控上的成熟。在全球经济一体化的今天，中美经济千丝万缕，美国金融危机，中国经济也必然遭受影响。为了防范金融危机的波及，同时避免出口拉动对整体经济依然至关重要的中国经济硬着陆，避免大量外向型企业受波及倒闭，央行及时出台降低存款准备金率和利率的政策自然是完全可以理解的。
虚高的房价造成巨大的社会矛盾，而房地产行业席卷的庞大资金，也造成了中国经济体的失衡。过去几年时间爆发式增长的房地产市场，疯狂的刺激了更多的资金尤其是民营企业的资金大规模进入房地产市场，而房地产行业所衍生的关联行业高达数十个，如果说当前的房地产行业已经真实绑架了中国经济体一点不为过。所以，一旦房地产行业崩盘，对中国经济将会是摧毁性打击。
一旦房地产市场崩盘，大量项目停工，首当其冲的就是建筑行业，一个工地小则数百民工，多则数千，这些已经离开土地的民工一旦大量失业，必定造成巨大的社会问题。与此同时，被套牢的民营资本和其他行业资本也必将受到牵连。这种影响，目前已经开始体现。
所以，政府救世，不是在救开发商，不是在救房价，而是在救中国经济。
一年之前，笔者抨击房地产行业种种问题的时候，世界性金融危机尚未爆发，在当时情况下，宏观调控对房地产行业的影响可以被其他行业的发展所抵消，单一的房地产行业调整不会对中国经济造成太大影响。但现在的经济形势已经完全不同，华尔街风暴让美国一夜之间从世界最大的资本输出国成为资本净输入国，世界经济从流动性过剩到流动性紧缺来了个180度突然急转弯，几乎没有任何国家任何行业有时间做好准备。未来相当长时间内，中国都会面临外资抽离和出口下降这双重问题，而在07年一年时间内央行将存款准备金率从9%提高到17.5%之后，央行冻结了大量的货币供应。在次贷危机和存款准备金率大幅提高的双重作用下，国内的实际货币供应已经降至近年的低点，这，也是导致08年楼市股市暴跌的根本原因。
所以，要救中国楼市和股市，关键看的是政府为市场注入多少的流动性。
正是在这种背景之下，央行开始大幅降息同时大幅降低存款准备金率。
而4万亿的救市措施，则堪称世界经济史上罕见的大手笔。其中，将近9000亿元投资将用作保障性住宅的建设，成为政府扩大内需的最关键措施，此举必将带动钢铁建材家具家电行业的全面复苏。
09年房价走势将如何？
日前地处北京西四环与西五环之间的远洋沁山水日前以低于周边楼盘2000元/平方米的价格开盘，一度引起“抢购”。此后，东四环的金都心语以8800元/平方米的起价，将四惠、百子湾区域新房的价格直接下拉了至少3000元/平方米。加上此前秋季房展会热销的鸿坤理想城，几个项目的热销再度证明，当前的楼市不是没有需求，关键还是价格。
在政策刺激和降价促销的共同作用下，这些低价开盘、大幅打折的商品住宅成为楼市淡季的一个亮点，与保障性住房一起带动了月度成交数据的反弹。北京市房地产交易管理网数据显示，11月期房住宅签约12479套，签约面积119.6万平米。其中，经济适用房、限价房签约7026套，签约面积为57.2万平米，分别占总签约套数和面积的56.3%和47.8%。与10月相比，期房住宅签约套数增加了50.9%，签约面积增加了52.4%
易居中国的统计显示，11月上海商品住宅70.85万平方米的成交量已恢复到今年7月的水平。中国房地产指数研究院深圳分院的报告显示，11月深圳市商品住宅交易，比上月增加2550套，平均每周成交1510套，每日成交216套，达到了今年以来商品住宅成交量的最大值
然而，若要就此认为楼市即将回暖还为使过早。笔者认为，房地产行业在这轮经济调整中已经元气大伤，需求的萎靡和开发商资金的困境都不是单凭几个政策就能够扭转的，房地产行业整体恢复元气来日方长，一系列基于释放需求的政策出台只是避免楼市崩盘，稳定房地产市场，决不会导致房价反弹。房地产企业资金困难短期无法改观，需求也不可能马上反弹，楼市降价压力还一样存在。
北京市房地产交易管理网数据显示，截至12月1日，可售期房住宅套数为113147套，可售面积为14010146平方米；未签约现房住宅套数为35698套，未签约现房住宅面积为5099496平方米。这比去年同期的67034套、9420689平方米和21497套、3428274平方米分别增长了68.8%、48.7%和66%、48.7%。
08年，与“降价”一样成为房地产行业主旋律的，还有“缺钱”，在07年拍卖土地应缴纳土地款、08年新项目开工、07年拖欠各种费用等多从因素影响下，房地产行业08年资金需求量是巨大的，然而，恰逢国家紧缩银根、股市低迷、外资撤离，房企有效融资手段毫无例外的遭遇挫折，资金缺口逐渐放大。
在这种形势下，房企解决资金问题的手段只有依靠降价销售。然而，在房价预期下降和泡沫虚高的前提下，08年楼市需求持续低迷，08年全年全国商品房的成交量相比07年将大幅下跌。万科08年一千亿的销售目标，截止第三季度不到350亿元，全年预计完成不到一半。富力地产2008年协议销售额人民币240亿元的目标计划，也在前一阶段根据市场情况调整至了170亿元。世茂集团近期将2008年合约销售目标下调20%至140亿元，远洋地产的调整幅度更是高达40%左右，将销售计划从80亿-120亿元缩减至50亿-70亿元。
地产业上市公司三季度的季报显示出它们的现金流也趋于紧张。统计资料显示，今年前三季度，86家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-371.87亿元，而去年同期，这一指标是-228.85亿元，同比减少143亿元。其中，60家经营性现金流同比下降。其中，深振业1~9月经营活动产生的现金流量净额-132983.18万元，较上年同期减少13亿元。中粮地产前三季度经营活动产生的现金流量净额为-30.16亿元，同比大幅下降311.21%。
迫于资金压力和对09年销售预期的降低，大部分房企纷纷做出下调开竣工面积的决定。万科在10月底公布三季报时便决定在中期下调开竣工面积的基础上，再调减开工面积约110万平方米，到570万平方米左右。
在资金压力持续放大的同时，政府出台的系列救市措施，其最基本的出发点都是“救需求不救房价”，房地产企业资金问题直接获得解决的希望已经化为泡影，未来较长时间之内，房地产行业资金紧张的形势依然无法改观。
只要房地产企业资金链存在压力，融资情况不会大幅改观，销售回款就是解决资金瓶颈的唯一手段。由于09年贸易、钢铁、建材、流通及房地产等众多行业都受到经济危机的冲击，大量的中产阶级破产，09年企业大规模的裁员还将导致白领下岗潮，毫无疑问，楼市的购买力已经受到极大的损伤。由此判断，09年房地产市场销售压力还将巨大。
如果说，仅仅只是因为资金困难，也许房地产行业所需要熬过的只是这个冬天，这也是许多开发商对楼市所抱有的美好愿望。然而，宏观经济的走势可能要超越想象。政府4万亿救市的措施来的很及时，然而救的大部分还是国有大中型企业，而已经进入市场经济的中国经济体中最活跃的民企，却很难分到一杯羹。
中国的实体经济，在本次金融风暴中已经遭受打击，这是笔者此前在福建、广东半个多月的调研中最大的感受。实体经济衰退对中国经济的影响是深远的。而在这一轮经济危机，受伤最大的，是中国这些年所培育出来的中产阶层。
笔者一个从事船务的朋友，在2007年形势好的时候，手上最多时候持有现金多达20多亿，此后连续投资房地产和购买新的货轮。今年4月，尚有14亿的现金，但到了11月，现金缩水到4亿，这还不算固定资产的缩水。仅仅是因为国际贸易形势恶化，我这个朋友的船队已经多个月有数艘船无法出租，此前在最高价定做的货轮，价格更是暴跌一半以上。眼下，仅仅是8月交货的一艘26万吨的巨轮，每日光人员和维护费用就是20万人民币(还不算停泊费)。什么样的资本能够受得了这样的消耗？好在他基本上没有银行贷款，所以还不至于日子太过难受。此人的实力，当然已经超越中产，但船队停航，有多少相关的中产阶层因此生计日蹙，是可以想见的。
这样的例子，在眼下的沿海城市比比皆是。钢材从一吨6000元暴跌到3200元，几乎所有从事钢铁贸易的，都在濒临破产的边缘。一系列钢铁企业开始限产停工，小型钢厂关门的不在少数。那些江浙、福建、广东一带从事国际贸易加工的工厂就更不用说了
股市的暴跌，据说平均一个股民亏30万，那可是数以千万计的人。笔者一个朋友在2007年5000点左右进了股市，1600万元的资金，几进几出，眼下就300万不到，缩水了80%。
房价的暴跌，又有多少人亏损？至少，2008年全中国的装修公司，三成倒闭应该是一个比较保守的数字。接下来，又有多少的建筑企业会倒闭？
前后不到半年，浙江、福建沿海一带的酒楼等服务行业，生意已经萧条不少。经济危机，已经让很多的普通老百姓感受到丝丝寒意。
目前北京、上海这些城市，由于经济结构相对比较健康，很多人还感受不到经济危机的影响。半年之内，实体经济受到的伤害将逐渐向内陆扩散，情况还将继续恶化。这对中国的中产阶层来说，无疑是个难过的“坎儿”。作为经济体系中最为活跃、最为重要的一个群体，如果中产阶层纷纷破产，对经济的伤害是深远的，因为他们的财富大多数是靠自身多年努力所创造，中国也许需要另外一个5年才能重新培育起这么一个群体。
政府出台4万亿宏伟的救市措施，对钢铁、能源、机械制造这些重型工业是有着巨大的刺激作用，同时也将解决因为地产低迷和沿海企业倒闭所造成的民工失业问题，因为是非常正确的举措。然而，应对经济危机，大量企业最终还是不得不缩减开支，裁员减薪将是09年中国企业经营的主旋律，腰包缩水的中产阶级和白领的消费能力势必将大幅下降。
国家刺激房地产消费的相关政策，只是降低了消费者购房门槛，然而能够真正对市场起到刺激作用的，依然还是价格的调整。中国楼市真实的购买力还是非常强劲的，价格调整到位，需求就将逐步释放，而如果价格还在高位，释放的需求必然只会被那些降价的项目消化。 所以，当越来越多的项目价格调整到位，市场的需求也就逐渐释放，最终开发商发现房价不需要再降房子就能卖出，而购房者发现再也无法等到房价进一步下跌的时候，买卖双方的博弈达到一个平衡点，楼市的底部就将到来，09年楼市才可能回暖。
而楼市回暖最重要的前提条件，依然还是行业整体的资金问题。决定社会资金的关键，在于央行的存款准备金率，09年存款准备金率最高达到17.5%，中国社会的资金也到达最紧张的时刻，楼市和股市双双暴跌。
所以，中央政府救市措施其中最重要的手段之一就是降低存款准备金率，释放流动性。经过连续几次的大幅下降，目前存款准备金率已经降到14.5%，笔者认为，当存款准备金率降到10%-11%左右，即07年二季度水平，社会的流动资金就将达到比较宽裕的程度，对资金有着巨大需求的房地产行业也将开始复苏。
按照目前的状况，09年6月央行存款准备金率就将调整到笔者所说的10%左右，而从央行释放的流动性，将在09年9月达到高峰，楼市股市将迎来一个较好的宏观环境，楼市将真正回暖。
但是笔者所说的回暖，指的是楼市宏观环境的改善和需求回暖，经过这一轮的房价的暴涨暴跌，不管是购房者还是开发商都将变得更加理性，未来相当长的时间内，都不可能出现07年那样疯狂的情况，房地产有望进入一个健康稳定发展的周期。
博文
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